Инвестиции в недвижимость всегда были и остаются самым надежным способом получить стабильный и долгосрочный доход. Итальянские государственные облигации и депозитные счета в итальянских банках дают чистый заработок, едва превышающий 1%, играть с акциями на фондовых биржах — дело непростое и рискованное, поэтому многие итальянцы и иностранцы решают приобрести недвижимость с целью ее аренды и получения дохода.
Как сдать недвижимость в Италии на короткий срок?
Как сдать в Италии свое жилье в аренду? Как избежать писем счастья из налоговой? Точно знать, что ваши жильцы будут платить и съедут, когда это нужно вам?
Рассмотрим вариант сдачи недвижимости в аренду на короткий срок без открытия Partita Iva, как физическое лицо.
Виды краткосрочной аренды
Владелец квартиры или апартаментов при сдаче в аренду своей собственности на короткий срок, менее 30 дней (обычно туристам), может воспользоваться такими видами аренды, как:
1. Locazione Breve Turistica
2. Case e Appartamenti per Vacanza (CAV)
3. Bed and Breakfast
Чтобы не открывать Partita Ivа, все три вида аренды должны иметь краткосрочный характер: не сдаваться как минимум 90 дней в году и не должны быть организованной профессиональной деятельностью.
1. Locazioni Brevi Turistiche / Краткосрочная сдача туристам — a.4 del DL 50/2017.
Это договоры (контракты) на аренду жилых помещений, заключенные физическими лицами, имеющие продолжительность, не превышающую 30 дней, соответственно – не требующие регистрации в налоговой. Не имеет значения, живет, прописан или нет хозяина в этой собственности. Еще одна важная деталь: недвижимость должна сдаваться не больше 30 дней в году одному и тому же лицу. В Locazioni Brevi Turistiche не требуется вывешивать тарифы и график работы и нельзя никак обозначать, что данная квартира сдается туристам. Дополнительные услуги, которые может предоставлять хозяин: постельное и банное белье, единожды, при въезде гостя, без смены, уборка помещения при выезде гостя. И на этом все.
2. Case e Appartamenti per Vacanze (CAV) / Дома и апартаменты для отпуска.
Приравнивается к гостиничной деятельности, поэтому требует более профессионального и организованного подхода. Но в то же время, чтобы не открывать Partita Ivа, деятельность должна быть не организованным бизнесом, а сдачей на непостоянной основе, с суммарным перерывом в 90 дней в году и не более 3-х жилых помещений/квартир одним владельцем.
Здесь хозяину дается возможность предоставления большего количества сопутствующих услуг: завтрак, присмотр за детьми, трансфер, тур с гидом, аренда автомобиля, плюс базовые – смена белья-полотенец и уборка помещения во время пребывания гостя. Завтрак должен быть упакован фабрично, в противном случае для приготовления завтрака владельцем нужны специальные разрешения. Сдаваться может недвижимость, в которой не прописан и не проживает хозяин. Существует список минимальной дотации и обстановки помещения, а также количество спальных мест в зависимости от метража помещения.
В отличие от предыдущего типа аренды Locazione Breve Turistica, хозяину следует обзавестись огнетушителем и аптечкой, вывесить максимальную и минимальную стоимость аренды, указать номера скорой и пожарной, список экипировки квартиры и правила пользования квартирой на итальянском и английском языках.
3. Bed&Breakfast / Мини-отель типа «Постель и Завтрак»
Это принимающие структуры, организованные и управляемые хозяином и членами его семьи (физическими лицами в непредпринимательской форме), которые предоставляют проживание и завтрак, используя части недвижимости, где проживает сам хозяин (с семьей), при условии, что они функционально связаны и имеют общие пространства.
Главный момент: хозяин проживает и прописан в недвижимости, используется труд его самого, его семьи и его помощников по хозяйству (Collaboratori Domestici). Одна семья может иметь только один B&B. Например, в регионе Ломбардия существует также лимит на количество арендуемых в B&B комнат – их 4, и количество спальных мест — 12.
Помним о «временности и случайности» аренды, с суммарным годовым перерывом в 90 дней, чтобы не открывать Partita Ivа.
Хозяин и его семья могут оказывать дополнительные услуги: завтрак, ежедневная уборка, прачечная, транспорт, гиды, присмотр за детьми и т. д. Завтрак должен быть фабричной упаковки, в противном случае, чтобы предлагать клиентам завтрак, приготовленный собственноручно, нужны разрешения. Требования к оформлению помещения: обязательно вывесить дотацию комнаты, список услуг и максимальную и минимальную стоимость аренды, идентификационные данные B&B, выданные при открытии.
Оформление проживания
● Оформить Check-in: снять паспортные данные гостя, попросив предъявить паспорт или Carta d`identità / Удостоверение личности. Хозяин не должен фотографировать или делать копию документа гостя по закону о конфиденциальности.
● Подписать с гостем договор об аренде и сохранить копию. Договоры на все три типа аренды не нуждаются в уплате регистрационного налога и гербового сбора, так как не превышают обычно 30 дней. Контракты могут быть свободной формы и содержания, в письменном виде. Только для арендной платы, превышающей 4999 евро, обязательно указание прослеживаемого вида оплаты – через кредитную карту, банковский перевод, чек. Такие суммы запрещены к оплате наличными.
● Договоренная сумма должна быть оплачена полностью в сроки, указанные в договоре. Авансы и депозиты не предусмотрены законом, но можно договориться о внесении депозита в 30%, чтобы забронировать квартиру/виллу.
● Зарегистрировать гостя на портале комиссариата. Это – обязательная процедура. Если гость останавливается менее чем на 24 часа, его следует зарегистрировать сразу после Check-in. В случае его пребывания в квартире на срок более двух суток регистрировать можно в течение 24 часов от прибытия. Для регистрации вы используете паспортные данные гостя. В комиссариат нужно явиться только один раз, перед началом деятельности, для получения кодов и паролей для входа на портал. Если портал временно недоступен, можно отправить данные через PEC (Posta Elettronica Certificata) или лично явиться в комиссариат.
● Оплата. Момент оплаты, сумма и авансы обычно указаны в договоре. Вы обязаны предъявить Ricevuta non Fiscale после оплаты аренды, если этого требует гость. Если сумма превышает 77,47 евро, нужно также приклеить гербовой сбор (Marca da Bollo) в 2 евро на оригинал, а на копии написать “Bollo Apposto sull`originale”. Помним, что при аренде через платформу Airbnb и Booking и другие турист платит за сервис 12%, а хозяин 3%. Все договоры и Ricevute нужно сохранить для налоговой декларации.
● Tassa di Soggiorno / Налог на пребывание. Многие регионы Италии обязывают хозяев квартир, сданных туристам, взимать с гостей-нерезидентов региона налог на пребывание (Tassa di Soggiorno), направленный на развитие туризма. Поэтому следует вносить в стоимость аренды и этот налог. Взысканный с туриста налог нужно перечислить в казну города.
Чем грозит, если не регистрировать или не вовремя регистрировать гостей?
Хозяин жилья, не регистрирующий туристов, рискует получить штраф до 206 евро с арестом до 3 месяцев и временным прекращением деятельности. Ремарка адвоката: в связи с антитеррористическими мерами усилена ответственность принимающих туристов лиц, то есть, если ваш постоялец окажется террористом и совершит террористический акт, а вы его не зарегистрировали в положенные сроки, вы будете нести ответственность в зависимости от тяжести последствий теракта.
Документы
1. Обзавестись PEC (Posta Elettronica Certificate – сертифицированная электронная почти) и Firma Digitale (электронная подпись).
2. Зарегистрироваться на сайте www.impresainungiorno.gov.it, скачать и заполнить бланки с сайта, заполнить запрос SUAP, поставить электронную подпись и указать адрес PEC, куда придет подтверждение SUAP о начале вашей деятельности.
3. С подтверждением SUAP и копией заполненных бланков отправиться в комиссариат, договорившись предварительно о встрече. В комиссариате вам дадут все данные для входа на портал, где вы будете регистрировать гостей.
4. Обратиться в муниципальное казначейство, чтобы получить пароль для входа в систему GEIS для уплаты собранного с гостей туристического налога (Tassa di Soggiorno) каждое 15 число следующего месяца. Там же будете отмечать дни, когда квартира остается пустой, и помним, что суммарный перерыв должен составлять 90 дней в году.
5. Оформить страховку, чтобы обезопасить себя, на случай если с гостем что-то случится во время пребывания в вашей недвижимости. Полис гражданской ответственности (Responsabilità Civile).
Налоги
Доходы от краткосрочной аренды облагаются налогом IRPEF и должны декларироваться в Modello 730 или в Modello Unico Persone Fisiche. Affitti Brevi Turistici считаются Redditi Fondiari (доходы от недвижимости), так как здесь присутствует только аренда, годовой доход заносится в Quadro RВ в декларации. Расходы на квартиру нельзя вычесть из налогов, как при длительной аренде, но можно воспользоваться фиксированным вычетом в 5%. Альтернативой IRPEF является Cedolare Secca (21%), которой можно воспользоваться и в случае с арендой туристам. Доходы от Casa e Appartamenti per Vacanze и Bed&Breakfast являются Altri Redditi, коммерческие случайные доходы (Occasionali), так как, кроме аренды, присутствуют и дополнительные услуги. В этом случае не предусматривается альтернативная фиксированная ставка в 21% Cedolare Seccа. Налоги для физических лиц должны платить граждане в соответствии с законодательством. Но, воспользовавшись услугами агентств недвижимости и порталов Airbnb, Booking, можно обойти этот запрет и применить налогообложение доходов CAV и B&B 21% ставкой.
Кроме налогов на доход от аренды, нужно помнить также про налоги IMU и TASI (налоги на недвижимое имущество), TARI (налог на отходы) и налоги Canone RAI (на телевизор) и Canone SIAE (на радио).
Если сравнить три вида аренды на короткий срок, какой предпочтителен?
Самый легкий вариант Affitto Breve Turistico, который не предусматривает декларацию начала деятельности в коммуне (SCIA) и при котором налоги ниже. На сегодня владелец собственности может выбрать САV, если не прописан и не проживает в недвижимости, или В&В, если живет и прописан там и готов принимать гостей практически у себя дома. По налогам и процедуре оформления эти варианты практически идентичны. Споры по налогам в Италии помогут разрешить специалисты Arcasa Group.
